はじめて不動産（家・土地など）を売却される方へ｜【YAMADA不動産豊中店の売却】豊中市の不動産売却・査定なら当社にお任せください

費用や税金について
確定申告について
必要な書類について

Basic
まずは費用や税金について
考えましょう

意外かもしれませんが、不動産の売却価格はそのまま全てが利益にはなりません。実は売買をすすめる上で必要な諸費用や税金などがかかってきます。これを知らないといざ支払うべきタイミングで困ってしまいます。ぜひ仲介手数料、ローンの返済手数料、譲渡所得税などかかる費用や税金について理解を深めて事前に準備していきましょう。豊中市のYAMADA不動産豊中店が、はじめての不動産売却で知っておきたいポイントをご紹介します。

不動産の売却時にかかる費用や税金がどれくらいかご存知ですか？

不動産売却で注意していただきたいのが「売却価格がそのまま利益として残らない」ということでございます。実は不動産売却には購入時と同じように税金や諸費用などさまざまな経費がかかってしまうのです。不動産会社に支払う仲介手数料や譲渡所得税などの税金、繰り上げ返済時にかかる返済手数料などかかる費用は細かくたくさんございます。中でも税金は譲渡タイミングなどによっても変化いたしますので事前にある程度税金についての知識などは知っておいたほうが安心できます。

このように不動産売却では計画的な資金繰りをするために、かかる諸費用について把握・想定しておくようにしましょう。

ご不安な方はぜひ売却前に当社に税金・費用についてお気軽にご相談ください。

家・土地の売却時にかかる費用

仲介手数料	売買契約が成立した時に仲介パートナーである不動産会社に支払う手数料です。400万円以上の売買価格なら「売買価格×3％＋6万円×消費税」という式で計算することができます。	登記費	物件や土地の所有権を公にするためにかかる費用です。登記費には「抵当権抹消登記（別項記載）」があります。
抵当権抹消費用（該当者のみ）	借入れをしている金融機関が設定している抵当権を抹消するための費用です。売却時に不動産に抵当権が設定されている場合は必要な手続きとなります。金額は2万円程度で司法書士費用が別途かかります。	ローン返済費	住宅ローンが残っている場合でも不動産売却行為はできますが実際に売却する際には抵当権抹消のためにもローンを全額返済する必要があります。金融機関によっては繰り上げ返済費用が別途かかる場合もあります。
証明書発行費	契約締結時には印鑑証明書や住民票などの各種証明書が必要になります。それほど大きな金額ではありませんが発行費用がかかりますので覚えておきましょう。	引越し費・処分費	現在お住まいの住居を売却する場合は売却後に引越しするための費用がかかります。その際、家具や家電製品を処分する際には粗大ごみ費用などの処分費も必要です。

費用に合わせてかかる税金

印紙税	不動産売買契約書には印紙税がかかります。金額は契約書に記載されている金額によって異なりますのでいくら必要なのか確認しておきましょう。	住民税・譲渡所得税	不動産売却によって利益が出た場合は所得税や住民税がかかります。「売却価格-経費」で利益が出ていない場合は税額0円で申告も不要です。
消費税	あらゆるものにかかる消費税は不動産売却時にはかかるものとかからないものがあります。具体的には建物には消費税がかかり、土地は非課税となります。

仲介手数料の仕組みとは？

不動産売却の仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料が「仲介手数料」です。仲介手数料は成功報酬ですので、複数社にご依頼された場合でも実際に不動産売買を成立させた不動産会社のみに支払えばOKです。広告・販売活動に関する各種実費がかかっている場合でも、売買を成立させられなかった不動産会社に対しては、手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料は売却価格によって変動いたしますので、地価の高い都市部などでは手数料上限も高くなります。

ちなみに支払いについては売買契約時に50％、引渡し時に残り50％支払うのが一般的です。これは契約時と引渡し時に1ヶ月ほどのタイムラグがあるためです。

仲介手数料の上限

取引額	報酬額（税抜き）
200万円以下	取引額の5％以内が上限
200万円超～400万円以下	取引額の4％以内が上限
400万円を超える	取引額の3％以内が上限

※表は左右にスクロールして確認することができます。

PICKUP　瑕疵担保責任とは？

不動産売却をされる際には売主様も買主様も事前に欠陥の有無について徹底的に調べることと思いますが、それでも売却後に欠陥＝瑕疵（かし）が発覚することがございます。万が一瑕疵が見つかった場合は契約不適合ということで売主様側に補修や賠償の責任が生じます。修復不可能な重大欠陥である場合は最悪、売買契約解除ということもあるものです。

宅地建物取引業法では瑕疵担保責任を負う期間は2年以上とされていますが、一般的には物件引渡しから2～3ヶ月程度であることがほとんどです。これは発覚した瑕疵がもともとあったものなのか、経年劣化によるものなのか判別しにくいことが多く、売主様に過大な責任を追わせる可能性が生じるからです。

また、売買契約内容によっては瑕疵担保責任を問わないといった内容の条項を盛り込むこともあります。さらに、瑕疵保険に加入することで瑕疵が発覚した際に補償を保険金で賄うことも可能です。

瑕疵担保責任はあまり聞き慣れない言葉で売主様もご不安があるかと思います。不動産売却をご検討時にはぜひ当社にご相談ください。

不動産売却（家・土地など）を進めるための必要な書類を用意しましょう

不動産売買契約にはさまざまな手続きや各種書類が必要となります。ご契約をスムーズに進めるためにも事前に必要な書類を揃えておかれることをおすすめします。実際にどのような書類が必要になるのかリストにしてまとめましたのでご確認ください。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票	登記済権利書または登記識別情報
売主様本人のご確認のために必要な書類で物件が共有名義になっている場合は共有者様全員分の書類が必要です。住民票や印鑑証明書は発行から3ヶ月以内という有効期限がございますのでご注意ください。	登記済権利書は登記名義人である売主様が物件所有者であることを証明する書類です。売買契約時に移転登記することで所有権が買主様に移行します。売却物件が平成17年以降に取得したものである場合は登記識別情報が必要になります。

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固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書	土地測量図・境界確認書
固定資産税の納税額確認および登録免許税の算出に必要となる書類です。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、売却時期に応じて負担額の調整および売主様に払い戻しがされます。税額が変動している場合もあるので最新のものをご準備ください。	土地売買に必要な書類で一戸建て物件の売却時にもご準備いただくものです。土地は㎡単価×面積で価格を決めるケースもあるため、正確な面積や境界線が重要になります。境界線が未確認となっているケースでは隣接地の土地所有者様の了解を得て測量図を事前作成いたします。

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建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等	マンションの管理規約、または使用細則などマンションの維持費等の書類
建築確認済証・検査済証は売買対象物件が建築基準法に則って建築されていることを証明するもので、一戸建て売買に必要となる書類です。建設設計図書や工事記録書は物件がどのような設計・工法により建築されたかの情報が記載されていて、買主様が将来リフォーム等をする際に有益となる書類です。買主様からの信頼度を高めることができる書類と考えておきましょう。	マンションの細かいルールについて書かれた書類で売却対象となる物件がどのように管理されているのか、組合は機能しているのかなどを知る上で大切な資料となります。維持費や修繕積立費などのランニングコストも知ることができるので買主様にとって有益な情報となります。

建築確認済証および
検査済証、建築設計図書・工事記録書等

マンションの管理規約、
または使用細則などマンションの維持費等の書類

建築確認済証・検査済証は売買対象物件が建築基準法に則って建築されていることを証明するもので、一戸建て売買に必要となる書類です。建設設計図書や工事記録書は物件がどのような設計・工法により建築されたかの情報が記載されていて、買主様が将来リフォーム等をする際に有益となる書類です。買主様からの信頼度を高めることができる書類と考えておきましょう。

マンションの細かいルールについて書かれた書類で売却対象となる物件がどのように管理されているのか、組合は機能しているのかなどを知る上で大切な資料となります。維持費や修繕積立費などのランニングコストも知ることができるので買主様にとって有益な情報となります。

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耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等	そのほかの書類
耐震診断報告書は新耐震基準が導入される前に建てられた中古物件を売却する際に提出を求められる可能性があります。地震大国である日本において耐震基準を満たしているかどうかは重要で、買主様も注目されるポイントです。アスベスト使用調査報告書等も健康上の理由で提出を求められることがあります。	このほかにも地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書など、売却物件や土地の状態・構造に関する調査書類は買主様が購入を検討するにあたって大切なデータ・情報となります。物件の見栄えだけでなく物件の安全性や信頼性が売買契約締結の決め手となることもありますので必要があればすぐに用意されることをおすすめします。

耐震診断報告書・
アスベスト使用調査報告書等

そのほかの書類

耐震診断報告書は新耐震基準が導入される前に建てられた中古物件を売却する際に提出を求められる可能性があります。地震大国である日本において耐震基準を満たしているかどうかは重要で、買主様も注目されるポイントです。アスベスト使用調査報告書等も健康上の理由で提出を求められることがあります。

このほかにも地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書など、売却物件や土地の状態・構造に関する調査書類は買主様が購入を検討するにあたって大切なデータ・情報となります。物件の見栄えだけでなく物件の安全性や信頼性が売買契約締結の決め手となることもありますので必要があればすぐに用意されることをおすすめします。

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確定申告について

毎年1月1日から12月31日までの1年間の所得合計金額を税務署に申告し納税することを確定申告といいます。サラリーマンの給与については会社側が年末調整手続きを行いますので確定申告の必要はありません。

不動産売却で利益が出た場合は給与以外の所得である「譲渡所得」が発生しますので確定申告が必要となります。売却価格から諸経費や税金を差し引いた結果売却益が発生しなかった場合は確定申告をしなくてかまいません。

確定申告が必要となる場合	確定申告が不要な場合
不動産の売却益が発生した場合は確定申告の必要があります。ここでいう売却益とは「不動産売却価格－物件取得費・諸費用・税金」という式でプラスになる場合のことを指します。売却益は課税譲渡所得という分類になり申告金額に応じた譲渡所得税を納めなくてはいけません。なお、確定申告期間は売却の翌年2月16日から3月15日となります。	不動産売却価格から物件取得費や諸経費を差し引いた上でプラスにならなかった＝売却益が発生しなかった場合は課税譲渡所得も発生しません。確定申告をする必要はありませんし税金も納めなくて大丈夫です。しかし、不動産売却による損益は所得と通算することができ、マイナスになっている場合は支払う税金を抑えられる可能性があります。大幅にマイナスとなっている場合は確定申告をした方が良いかもしれません。

確定申告が必要となる場合

確定申告が不要な場合

不動産の売却益が発生した場合は確定申告の必要があります。ここでいう売却益とは「不動産売却価格－物件取得費・諸費用・税金」という式でプラスになる場合のことを指します。売却益は課税譲渡所得という分類になり申告金額に応じた譲渡所得税を納めなくてはいけません。なお、確定申告期間は売却の翌年2月16日から3月15日となります。

不動産売却価格から物件取得費や諸経費を差し引いた上でプラスにならなかった＝売却益が発生しなかった場合は課税譲渡所得も発生しません。確定申告をする必要はありませんし税金も納めなくて大丈夫です。
しかし、不動産売却による損益は所得と通算することができ、マイナスになっている場合は支払う税金を抑えられる可能性があります。大幅にマイナスとなっている場合は確定申告をした方が良いかもしれません。

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